MANFAAT PEMBANGUNAN PERMUKIMAN SKALA BESAR

Pembangunan perumahan dan permukiman dalam skala besar boleh jadi merupakan salah satu jawaban atas berbagai permasalahan yang ditimbulkan oleh pembangunan yang bersifat sporadis sefama ini. Sulit menemukan keterpaduan pegadaan infrastruktur dari satu,kawasan dengan kawasan lainnya telah menimbulkan berbagai dampak buruk bagi masyarakat luas. Jika dikaji, manfaatmanfaat yang bisa diberikan oleh pembangunan perumahan dan permukiman skala besar sebagai berikut:

Manfaat bagi Masyarakat luas
Bagi masyarakat umum, manfaat pembangunan kota berskala luas antara lain mampu menyuplai perumahan yang layak huni bagi semua strata sosial ekonomi masyarakat. Karena akan memungkinkan masyarakat memperoleh fasilitas yang lebih lengkap dan nyaman. Pembangunan fasilitas yang lengkap akan bisa terwujud melalui pembangunan skala besar. Pengembang memperoleh keleluasaan merekayasa sistem pembiayaannya.
Konsep perumahan berimbang seperti yang dianjurkan pemerintah 1:3:6, atau 1 rumah mewah, 3 rumah menengah dan 6 rumah sederhana dapat terpenuhi, karena sangat memungkinkan untuk melakukan cross subsidi (subsidi silang). Dengan demikian akan tercipta sebuah masyarakat yang harmonis, hidup berdampingan secara damai walau berasal dari berbagai strata ekonomi.
Sarana fasilitas umum dan fasilitas sosial perkotaan dapat direncanakan secara terpadu, da-lam jarak jangkau yang memadai, sehingga memberikan kenyamanan dan kelancaran aktivitas penghuni.
Perluasan kesempatan dan lapangan kerja dan kesempatan berusaha bagi masyarakat, khususnya bagi penduduk yang tinggal di sekitarnya. Hal ini dimungkinkan karena sebuah aktivitas ekonomi baru akan tumbuh pesat di kawasan yang berskala luas.
Di samping itu, penduduk dapat memperoleh produk (rumah) yang berkualitas baik karena dalam persaingan pengembang harus memelihara kualitas produk untuk daya saing jangka panjang.
Harga relatif lebih murah karena dilakukan secara massal dan skal2 besar, sehingga beberapa bahan bangunan yang diperlukan dapat dibeli dengan harga yang tentunya lebih murah yang pada gilirannya hal ini semua akan sangat mempengaruhi harga jual rumah.
Manfaat Bagi Pemerintah
Dampak negatif pembangunan permukiman secara sporadis dapat diatasi dengan keterpaduan pembangunan skala besar. Baik keterpaduan dalam menciptakan fasilitas umum, fasilitas sosial maupun berbagai macam infrastruktur. Misalnya jalan, jembatan, listrik, air minum, dan telepon. Maka beban pemerintah untuk membangun sarana maupun prasarana umum menjadi berkurang.
Beban pemerintah untuk menyediakan perumahan dan permukiman sedikit banyak dapat teratasi. Sebab pembangunan secara massal akan mampu menyuplai perumahan dalam jumlah yang jauh lebih banyak dan dalam jangka waktu yang relatif singkat.
Pembangunan kota (skala besar) dapat dilakukan dalam wak-tu yang relatif singkat sebab dilakukan secara serentak dan menyeluruh. Pembangunan skala besar juga akan menambah pendapatan negara dalam bentuk pajak dan retribusi.
Beban jalan dan pelayanan kota induk menjadi berkurang sebab sebagian besar kebutuhan penghuni sudah mampu dipenuhi sendiri. Sarana angkutan umum sangat mungkin diciptakan denganbekerjasama antara Pemerintah dan pengembang.
Manfaat Bagi Pengusaha
Memperoleh kemampuan untuk mengembangkan berbagai inovasi dan kreativitas pengembangan perumahan, sehingga tidak sematamata membangun atas pertimbangan ekonomis semata. Karyakarya yang inovatif lebih mungkin terwujud lewat keleluasaan me-rekayasa pendanaan.
Mampu mengefisienkan biaya pembangunan karena dilakukan dalam bentuk massal dan skala besar.
Nilai tambah yang bisa dipetik dari pengembangan kawasan skala besar dapat dimanfaatkan sepenuhnya untuk membiayai pengembangan dari hasil penjualan rumah, penyewaan fasilitas komersial, dan Iain-Iain.

Masalah Perizinan
Hingga pertengahan tahun 1995 lalu menurut data yang dikeluarkan BPN, izin lokasi yang sudah dikeluarkan instansi terkait sebanyak 1.157 buah dengan luas lahan mencapai 81.203 ha. Dari jumlah tersebut yang sudah terbangun baru 13.275 ha, berarti masih tersedia lahan kosong yang belum dimanfaatkan saat ini di Botabek mencapai 67.928 ha.
Ironisnya di lain sisi pemerintah maupun sebagian pengembang kesulitan memperoleh lahan, terutama dengan harga yang relatif murah untuk membangun perumahan-perumahan sederhana maupun sangat sederhana. Di lain pihak tidak sedikit pengembang yang meminta ijin lokasi seluas-luasnya padahal tidak sesuai dengan kernampuan membangun. Akibatnya begitu banyak lahan yang tidak termanfaatkan (oportunity loss). Sehingga pengembang lain tidak memperoleh kesempatan untuk ikut berkiprah menyuplai rumah.
Jika diperhitungkan setiap 1 hektar dapat dibangun 50 unit rumah dengan sistem pembangunan berimbang (1:3: 6), maka dari luas tanah yang tidak dimanfaatkan itu masih mampu menampung pembangunan perumahan seba-nyak 3.396.400 unit. Dengan perhitungan rata-rata 1 KK = 4,7 jiwa maka persediaan tanah seluas 67,928 ha tersebut akan dapat menampung hampir 16 juta jiwa.
Jumlah tersebut akar^ mampu menyerap jumlah penduduk DKI Jakarta seluruhnya yang membutuhkan rumah pada tahun 2010 sebanyak 16 juta jiwa. Kesimpulan ini diperoleh bila dikaitkan dengan pertumbuhan penduduk Jabotabek sebanyak 4,2% per tahun, maka pada tahun 2010 (akhir Pelita VIII) jumlah penduduk DKI Jakarta 16 juta jiwa. Namun hal ini belum termasuk pertambahan penduduk Botabek 21 Juta Jiwa atau seluruh penduduk Jabotabek pada tahun 2010 adalah 37 juta jiwa.
Jika dibangun proyek perumahan dan permukiman dalam bentuk skala besar minimal 200 hektar/ satu kota, maka tidak kurang dari 3.500 kota baru bisa dibangun.
Pengerahan Tenaga Kerja
Pembangunan skala besar, juga tidak luput dari berbagai persoalan. Masalah suplai tenaga harian olehsementara pengembang dirasakan sangat menyulitkan. Karena itu bajak membajak tenaga kerja harian adalah hal yang kerap terjadi. Hal ini tentu dapat dimaklumi bila pembangunan skala besar secara serentak memerlukan pula tenaga kerja dalam bentuk yang jauh lebih banyak. Dan biasanya yang menjadi korban adalah pengembang kecil.
Pembebasan Tanah Secara Luas
Pembebasan tanah untuk ka-wasan skala luas secara langsung maupun tidak langsung telah membuka peluang bagi para*spekulan tanah untuk mempermainkan harga. Akibatnya harga tanah menjadi tidak terkendali, dan ini tentunya menjadi sangat mempengaruhi harga jual rumah.
Karena itu pembebasan dengan sistem pemaksaan kepada masyarakat untuk melepaskan tanahnya menjadi hal yang sering kita jumpai. Hal ini menjadi sangat tidak “sehat” karena segera akan menimbulkair bermacam masalah sosial baru.
Terbatasnya antara suplai dan kebutuhan akan beberapa jenis bahan bangunan seperti genteng, kusen, sanitair, hingga gagang pintu. Bukan hal yang aneh lagi bila bahan-bahan bangunan tertentu (di luar semen) terkadang begitu sulit ditemui di pasaran.
Menyangkut masalah pertanahan beberapa peraturan telah dikeluarkan pemerintah dalam upaya mengatasi masalah pertanahan. Terakhir dikeluarkannya UndangUndang Nomor 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan Permu-kiman, di mana dalam Pasal 23 dinyatakan bahwa pembangunan perumahan skala besar hanya dapat dilakukan di dalam Kawasan Siap Bangun (Kasiba) dan/atau Lahan Siap Bangun (Lasiba) maka perlu ada pengaturan yang cermat mengenai lokasi penguasaan dan pemilikan tanah serta penggunaan tanah.
Dengan dikeluarkannya Undang-Undang tersebut diharapkan antara lain, penguasaan tanah secara berlebihan tanpa dimanfaatkan untuk kepentingan umum oleh sementara developer dapat dihindari.

Incoming search terms:

• manfaat pemukiman