PENYEDIAAN TANAH DI PERKOTAAN

By On Friday, September 18th, 2015 Categories : Bikers Pintar

1. Kebijaksanaan Umum Pertanahan
Sebagaimana telah kita ketahui bersama, kebijaksanaan nasional di bidang pertanahan merupakan bagian dari kebijaksanaan sumberdaya alam nasional sebagaimana ditetapkan dalam pasal 33 Ayat (3) Undang Undang Dasar 1945. Kebijaksanaan dasar tersebut pada intinya mengatur dua hal, yaitu yang pertama, tentang penguasaan Negara atas sumber daya alam nasional; dan kedua, tentang tujuan yang hendak dicapai dengan pengelolaan sumber daya alam dimaksud, yaitu untuk mewujudkan kemakmuran yang sebesar-besarnya bagi rakyat Indonesia.
Kebijaksanaan dasar tersebut dijabarkan dalam Garis-garis Besar Haluan Negara (GBHN) 1993, yang khusus mengenai arah dan kebijaksanaan pembangunan bidang pertanahan menetapkan bahwa tanah mempunyai fungsi sosial dan pemanfaatannya harus dapat meningkatkan kesejahteraan rakyat. Untuk itu perlu terus dikembangkan rencana tata ruang dan tata guna tanah secara nasional sehingga pemanfaatan tanah dapat terkoordinasi antara berbagai jenis penggunaan dan tetap memelihara kelestarian alam dan lingkungan serta mencegah pTenggunaan tanah yang merugikan kepentingan masyarakat dan kepentingan pembangunan. Di samping itu perlu dilanjutkan penataan kembali penggunaan, penguasaan, dan pemilikan tanah, termasuk pengalihan hak atas tanah.
Ketentuan ketentuan dasar guna melaksanakan kebijaksanaan-kebijaksanaan di bidang pertanahan diatur dalam UndangUndang No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok ‘Agraria atau Undang-Undang Pokok’Agraria (UUPA). Pokok-pokok kebijaksanaan yang terkandung dalam UUPA tersebut antara lain meliputi:
a. Hak menguasai oleh negara
Dalam Undang Undang Po-kok Agraria dijabarkan ketentuan-ketentuan Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 mengenai hak me-nguasai atas bumi, air dan ruang angkasa, yang pada tingkatan tertinggi diselengga-rakan oleh negara, sebagai organisasi tertinggi kekuasaan seluruh rakyat. Hak menguasai tersebut memberi wewenang kepada negara guna mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa, maupun hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum mengenai bumi, air, dan ruang angkasa.
Hak menguasai oleh negara terhadap bumi, air dan ruang angkasa tersebut, berlaku baik bagi yang sudah ada haknya maupun bagi yang belum ada haknya. Hak menguasai oleh negara mengandung pengertian tentang perlunya peranan aktif dari pemerintah dalam mengatur penguasaan tanah dan penataan penggunaan tanah sehingga pemanfaatan tanah dapat ditujukan kearah pencapaian tujuan nasional. Atas dasar hak menguasai tersebut ditentukan adanya bermacam macam hak atas tanah yang dapat diberikan dan dipunyai oleh orang seorang atau badan hukum.
b. Hukum tanah nasional adalah berdasarkan hukum adat
Rumusan ini mengandung pengertian bahwa dalam pembangunan hukum tanah na-sional bahan utamanya harus digali dari hukum adat, yang meliputi konsepsinya, asasasasnya dan lembaga-lembaga hukumnya untuk dirumuskan menjadi norma-norma tertulis. Konsepsi hukum adat adalah komunalistis, dalam artian memungkinkan penguasaan tanah oleh perorangan yang bersifat pribadi, dan mengandung unsur kebersamaan.
Sifat pribadi mengandung arti bahwa tanah yang bersangkutan dapat dimanfaatkan dalam rangka memenuhi keperluan pribadi pemegang haknya, sedangkan unsur kebersamaan menunjuk kepada sumbernya, yaitu semua hak atas tanah secara langsung atau tidak langsung bersumber kepada hak bangsa sebagai hak bersama seluruh bangsa Indonesia. Hak ulayat sepanjang kenyataan masih ada dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan negara, undangundang dan peraturan lain yang lebih tinggi dihormati. Dengan demikian maka penguasaan oleh negara merupakan hak ulayat nasional.
c. Fungsi sosial hak atas tanah
Dalam pasal 4 UUPA di-tentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, “yang disebut tanah”, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oieh orang orang, baik sendiri maupun bersama sama dengan orang lain serta badan badan hukum. Hak-hak atas tanah tersebut memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada diatasnya sekedar diperlukan, untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah dimaksud. Hal ini memberikan dasar bagi pemanfaatan fungsi ekonomi dari ta-nah guna mengembangkan basis perekonomian dan kesejahteraan masyarakat, yang secara fisik dilakukan dengan pelaksanaan berbagai kegiatan pembangunan di atas tanah tersebut, dikaitkan dengan pengaturan haknya guna mem-berikan kepastian hukum.
Sebagai penjabaran dari ketentuan Pasal 33 UUD 1945, sebagaimana telah dijelaskan, jiwa dan semangat UUPA pada dasarnya mengarah kepada upaya untuk meningkatkan pemerataan kemakmuran dalam rangka mewujudkan sila keadilan sosial dari Pancasila. Dalam Pasal 6 UUPA ditetapkan bahwa semua hak atas tanah yang ada pada seseorang atau badan hukum, tidaklah dapat dibenarkan bahwa tanahnya itu akan dipergunakan atau tidak dipergunakan semata-mata untuk kepentingan pribadi, akan tetapi harus disesuaikan dengan sifat dari haknya hingga bermanfaat baik bagi kesejahteraan dan kebahagiaan yang mempunyainya, maupun bermanfaat pula bagi masyarakat dan negara. Dengan adanya ketentuan mengenai fungsi sosial hak atas tanah bukanlah berarti bahwa kepentingan perorangan akan terdesak oleh kepentingan umum, karena undang-undang tetap memberikan perlindungan atas hak-hak perorangan. Hal yang dikehendaki adalah ada-nya keseimbangan antara kepentingan perseorangan dan kepentingan umum atau masyarakat, sehingga akan tercapai tujuan pokok, yakni adanya kemakmuran bagi seluruh rakyat.
Penjabaran fungsi sosial hak-hak atas tanah dalam UUPA antara lain terdapat pada ketentuan-ketentuan tentang :
1) Pembatasan pemilikan/ penguasaan tanah yang melampaui batas (Pasal 7);
2) Pengaturan tentang ba-tas maksimum dan minimum pemilikan tanah pertanian (Pasal 7);
3) Larangan pemilikan tanah pertanian secara guntai atau “Absentee landownership” (Pasal 10);
4) Pengembangan usaha dalam lapangan agraria didasarkan atas kepentingan bersama dalam rangka kepentingan nasional, dalam bentuk koperasi atau bentuk-bentuk gotong-royong lainnya (Pasal 12);
5) Pemerintah berusaha agar supaya usaha-usaha dalam lapangan agraria diatur sedemikian rupa se-hingga meningkatkan produksi dan kemakmuran rakyat, serta menjamin bagi setiap warga negara Indo-nesia derajat hidup yang sesuai dengan martabat manusia, baik bagi diri sendiri maupun keluarganya (Pasal 13 Ayat 1);
6) Pencegahan adanya usaha yang bersifat monopoli swasta (Pasal 13Ayat 2 dan 3); sedangkan usaha-usaha Pemerintah dalam lapangan agraria yang bersifat monopoli hanya dapat diselenggarakan dengan undang-undang (Pasal 13 Ayat 3).
7) Perencanaan persediaan, peruntukan dan penggunaan tanah untuk kepentingan kehidupan sosial di samping untuk pengembangan perekonomian (Pasal 14);
8) Perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekonomi lemah (Pasal 11 dan Pasal 15);
9) Pameliharaan tanah dan pencegahan kerusakannya (Pasal 15);
10) Pencabutan hak atas tanah apabila diperlukan untuk kepentingan umum (Pasal 18).
d. Larangan pemilihan dan penguasaan tanah yang melampaui batas yang diperkenankan.
Sejalan dengan fungsi so-sial hak atas tanah, yang diatur dalam Pasal 7 dan Pasal 17 UUPA tentang ketentuan “Pem-batasan luas maksimum dan/ atau minimum tanah yang boleh dipunyai dengan sesuatu hak oleh keluarga atau badan hu-kum” di implementasikan dalam Undang-Undang Nomor 56 PRP Tahun 1960. Didalamnya diatur antara lain tentang tanahtanah yang merupakan kelebihan maksimum diambil oleh pemerintah dengan ganti kerugian untuk selanjutnya dibagikan kepada petani penggarap atau petani lainnya yang memenuhi ketentuan. Sedang-kan untuk luas tanah kurang dari batas minimum diusahakan dicegah terjadinya.
Peraturan tentang batas maksimum pemilikan dan pe-nguasaan tanah seperti dalam Undang-Undang Nomor 56 PRP Tahun 1960 tersebut di atas berlaku untuk tanah pertanian sedangkan untuk tanah non pertanian atau tanah perkebunan belum diatur sebagai-mana diharapkan UUPA. Sementara itu untuk tanah perkotaan dalam ketentuan Surat Keputusan Menteri Dalam Negeri
nomor SK. 59/DDA/1970 ditetapkan bahwa pemilikan tanah untuk bangunan dibatasi tidak boleh lebih dari lima bidang kecuali ada ijin.
Dengan demikian sampai saat ini belum ada ketentuan yang mengatur batas maksimum tersebut berdasarkan peraturan perundangan yang dimaksud dalam UUPA. Nampaknya perkembangan dewasa ini, khususnya untuk wilayah perkotaan telah terasa adanya kebutuhan untuk penetapan batas maksimum tersebut. Tetapi kiranya sebelum adanya peraturan perundang-undangan tentang batas maksimum penguasaan tanah non pertanian, ketentuan dalam SK Mendagri nomor SK 59/DDA/1970 tersebut dapat dipergunakan sebagai pedoman di wilayah perkotaan.
e. Penggunaan tanah harus sesuai dengan peruntukan yang ditetapkan dalam Rencana Tata Guna Tanah/Rencana Tata Ruang Wilayah.
Hal ini dimaksudkan agar setiap jengkal tanah dapat dipergunakan secara efisien dan semaksimal mungkin dengan mempergunakan asas lestari, optimal, serasi dan seimbang, untuk berbagai keperluan pembangunan sefta mencegah kerusakan sumber daya alam dan lingkungan hidup.

2. Penyediaan Tanah di Perkotaan
Sebagaimana telah dijelaskan di bagian terdahulu, kebijaksanaan dasar pertanahan dilandasi oleh Pasal 33 Ayat (3) UUD 1945 yang dijabarkan lebih lanjut dalam UU No. 5 tahun 1960 (UUPA). Pada Pasal 2 Ayat (1) UUPA ditegaskan lagi bahwa bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh negara sebagai’organisasi kekuasaan seluruh rakyat. Selanjutnya pada Ayat (2) Pasal yang sama disebutkan bahwa hak menguasai dari negara memberikan wewenang untuk:
a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan, dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut.
b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa.
c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.
Bertitik tolak dari ketentuanketentuan tersebut di atas dari setiap upaya penyediaan tanah harus dilakukan sejalan dengan tujuantujuan pembangunan tanpa merugikan kepentingan masyarakat. Salah satu upaya penyediaan tanah untuk kepentingan pembangunan perkotaan adalah melalui pembebasan tanah. Dalam masalah ini perlu dihimbau pada para pengembang supaya setelah mendapatkan izin lokasi dari BPN (berdasarkan Keputusan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No. 22 tahun 1993) dapat segera melakukan proses perolehan/pembebasan tanah sesuai prosedur dan peraturan yang ditetapkan, serta sesuai dengan luasan dan batas-batas yang telah ditetapkan dalam izin lokasi tersebut. Sebagai pedoman pelaksanaan perolehan tanah adalah Keputusan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN Nomor 21 Tahun 1994 tentang Tata Cara Perolehan Tanah Untuk Perusahaan Dalam Rangka Penanaman Modal.
Dalam proses perolehan tanah hak masyarakat perlu dan harus dilindungi seperti termaktub dalam berbagai ketentuan peraturan perundangan. Bahkan untuk pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, pemilik tanah tetap dihormati, seperti tercantum dalam Keputusan Presiden No. 55/1993, dimana peraturan pelaksanaannya tercantum dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No.1 Tahun 1994.
Sebagaimana telah diatur dalam Keputusan Menteri Negara Agraria tersebut antara lain digariskan, bahwa pelaksanaan perolehan tanah oleh pihak swasta merupakan perbuatan hukum yang bersifat keperdataan, dan dalam pelaksanaannya peran Pemerintah nanyalah melakukan pengawasan dan pengendalian. Kemudian untuk menetapkan ketentuan nilai gantirugi tanah diserahkan berdasarkan kesepakatan antara pihak yang memerlukan tanah dengan pihak pemilik/penguasa tanah. Dalam proses pelaksanaan perolehan tanah tersebut, peranan Pemerintah hanya memberikan bimbingan pada para pihak dan melaksanakan pengawsan serta pemantauan.
Dalam rangka meningkatkan pengawasan dan pengendalian pelaksanaan perolehan tanah melalui pembebasan tanah untuk keperluan badan usaha swasta, telah dikeluarkan Surat Edaran Kepala BPN Nomor 508.2-5568-D III tanggal 6 Desember 1990 kepada Kepala Kantor Wilayah BPN seluruh Indonesia, tentang pembentukan tim pengawasan dan pengendalian pembebasan tanah untuk keperluan swasta di Kabupaten/Kotamadya.
Untuk memperlancar proses perolehan tanah dan pengurus-an haknya dihimbau agar para pengembang dalam pelaksanaan perolehan tanahnya sejak awal sudah melibatkan pihak BPN, karena untuk setiap tahap penyelesaian perolehan tanah harus langsung dilakukan proses pengalihan haknya. Untuk pemrosesannya akan dilaksanakan pengukuran bidangbidang tanah yang telah diperoleh dan selanjutnya akan digunakan sebagai dasar penerbitan SK Hak Atas Tanah yang telah diperoleh.
Proses kegiatan perolehan tanah dinilai lancar dan dapat mendukung pelaksanaan pembangunan bila memenuhi paling tidak enam syarat yaitu : lokasi tanah sesuai, luas areal tanah cukup, harga/ganti rugi wajar, waktu penyediaan tanah tepat, ketentuan yang berlaku ditaati, dan tidak menimbulkan keresahan masyarakat serta sengketa. Persyaratan-persyaratan tersebut pada dewasa ini masih belum sepenuhnya dapat dipenuhi secara lengkap dan utuh, antara lain disebabkan berkembangnya kegiatan spekulasi tanah oleh pihak-pihak tertentu dan adanya tekanan-tekanan yang terjadi pada para pemilik tanah.
Pelaksanaan penyediaan tanah melalui pembebasan tanah skala luas tidak selalu berjalan dengan lancar. Banyak informasi bahwa dalam pelaksanaan perolehan tanah untuk keperluan pembangunan perumahan dan permukiman, kurang memberikan perlindungan terhadap pemilik tanah yang terkena pembebasan. Tidak lancarnya pembebasan tanah sering kali juga diakibatkan penekanan pemilik tanah kepada para pengembang, yaitu dengan menetapkan harga tanah di atas kewajaran. Hal tersebut biasanya terjadi karena dalam pembebasan tanah tersebut masuk pihak ketiga yang mengaku mewakili pemilik, atau bahkan sebagai calo tanah.
Dalam proses pembebasan/ perolehan tanah agar para pe-ngembang dapat menghindarkan konflik dengan masyarakat, untuk hal ini agar tidak menggunakan “power” yang dimilikinya untuk mengintimidasi masyarakat Daiam proses pengajuan permohonan SK Hak Atas Tanahnya agar melengkapi syarat-syarat yang ditentukan, dan diminta untuk tidak mempengaruhi aparat BPN melakukan tindakan yang menyalahi hukum, antara lain dengan memaksakan pemrosesan SK dengan menggunakan asas hak yang cacat hukum.
Upaya untuk menangani berbagai permasalahan dan hambatan dalam penyediaan dan pengadaan kebutuhan tanah untuk pemba-ngunan telah cukup dilaksanakan, dengan mempertimbangkan aspek yuridis, teknis serta telah mencakup aspek sosial-ekonomi. Namun dirasakan oleh sementara kalangan masyarakat masih kurang memadai, terutama dalam penetapan harga tanah dianggap masih memerlukan penanganan yang seadiladilnya bagi berbagai pihak. Salah satu faktor yang menyebabkan tingginya harga tanah adalah biayabiaya untuk perizinan itu. Karena itu Pemerintah terus akan melakukan deregulasi dan debirokratisasi terutama di bidang perizinan ini.
Berdasarkan kebijaksanaan dasar seperti yang telah diuraikan di atas maka dirumuskan secara spesifik kebijaksanaan tentang penatagunaan tanah yang merupakan penjabaran dari pasal 14 UUPA yang menyebutkan dalam pen-‘ jelasannya bahwa “untuk mencapai apa yang menjadi cita-cita Bangsa dan Negara dalam bidang pertanahan perlu adanya rencana (planning) mengenai peruntukan, penggunaan, dan persediaan bumi, air, dan ruang angkasa untuk pelbagai kepentingan hidup rakyat dan Negara. Pemerintah membuat rencana umum persediaan, per-untukan dan penggunaan bumi, air, ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung didalamnya. Rencana umum yang meliputi seluruh wilayah Indonesia, yang kemudian pemerintah daerah mengatur persediaan, peruntukan dan penggunaan tanah di wilayahnya sesuai dengan kondisi daerahnya masing-masing dengan Peraturan Daerah. Selanjutnya dalam pasal 15 UUPA disebutkan bahwa memelihara tanah termasuk menambah kesuburannya serta mencegah kerusakannya adalah kewajiban tiap-tiap orang, badan hukum, atau instansi yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah.
Landasan hukum lain yang menjadi dasar kebijaksanaan pe-natagunaan tanah adalah UndangUndang No. 24 tahun 1992 tentang Penataan Ruang. Dalam undang-undang ini pengertian ruang adalah wadah yang meliputi ruang daratan, ruang lautan, dan ruang udara sebagai satu kesatuan wilayah, tempat manusia dan makhluk lainnya hidup dan melakukan kegiatan serta memelihara kelangsungan hidupnya. Pengertian tata ruang sendiri adalah wujud struktural dan pola pemanfaatan ruang baik direncanakan maupun tidak, sedangkan yang dimaksudkan dengan penataan ruang adalah proses perencanaan tara ruang, pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang. Penataan ruang diselenggarakan dengan-berazaskan :
a. Pemanfaatan ruang bagi semua keperluan secara terpadu, berdaya guna dan berhasil guna, serasi, selaras, seimbang dan berkelanjutan : keterbukaan, persamaan, keadilan, dan perlindungan hukum.
b. Perencanaan tata ruang dilakukan dengan mempertim-bangkan : keserasian, keselarasan, dan keseimbangan
fungsi budidaya dan fungsi lindung, dimensi waktu, teknologi, sosial budaya, serta fungsi pertahanan dan keamanan;

c. Aspek pengelolaan secara terpadu berbagai sumberdaya, fungsi dan estetika lingkungan serta kualitas ruang. Di samping peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan tanah dan tata ruang juga diperhatikan peraturan perundangan yang mengatur kegiatan sektoral seperti kehutanan pertambangan, perindustrian, lingkungan hidup, transmigrasi, peternakan, perumahan dan permukiman, pariwisata, pertanian, pengairan dan sebagainya. Tujuan daripada acuan tersebut adalah agar tanah dapat dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.
Penyediaan tanah adalah aspek pertanahan yang strategis dalam penyelenggaraan pembangunan secara berkelanjutan. Pembangunan akan berlanjut bila penyediaan tanah terselenggara secara berkelanjutan pula. Sedangkan tanah yang dapat dan boleh digunakan untuk pembangunan, luasnya terbatas.
a. Penyediaan tanah untuk Perumahan dan Permukiman
Penyediaan tanah untuk Perumahan dan Permukiman diaasarkan atas ketentuan Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang, perumahan dan Permukiman. Penyediaan tanah v, untuk pembangunan perumahan dan permukiman berskala besar sesuai UU Perumahan dan Permukiman diselenggarakan dengan penggunaan tanah yang langsung dikuasai oleh Negara, konsolidasi tanah oleh pemilik tanah; pelepasan hak atas tanah oleh pemilik tanah yang dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Sampai saat inf penyediaan tanah untuk pengembangan permukiman, dilakukan dengan (a) Penetapan peruntukan ta-nah guna pengembangan per-mukiman pada wilayah perkotaan yang sudah berkembang sesuai dengan Rencana Tata Ruang; (b) Penataan penggunaan tanah pad daerah-daerah pinggiran kota untuk mendorong agar dapat berkembang sesuai dengan perencanaan, serta (c) penyediaan tanah untuk peremajaan kota untuk mengarahkan penggunaan tanah bagianbagian kota yang telah ber-kembang (built-up areas) sehingga dengan persyaratan perkembangan kehidupan perkotaan yang lebih memadai. b. Penyediaan tanah untuk lokasi kawasan industri
Penyediaan tanah untuk kawasan industri mengacu kepada Keppres No. 53/1989 tentang Kawasan Industri khususnya pasal 7 yang berbunyi : “Pembangunan kawasan industri tidak mengurangi areal tanah pertanian dan tidak dilakukan di atas tanah yang mem-punyai fungsi utama untuk melindungi sumberdaya alam dan warisan budaya”. Dalam rangka Pakto-23 Keppres No.53 Tahun 1989 telah disempurnakan dengan Keppres No.98 Tahun 1993. Di samping penyediaan tanah untuk perumahan dan permukiman serta Industri, diperlukan pula penyediaan tanah untuk pembangunan sarana dan prasarana perkotaan.
Dengan mengingat berbagai hal yang telah diuraikan di atas, maka pendekatan Kemitraan dalam pengadaan tanah yang akan di-uraikan dalam bab berikut ini adalah sangat tepat, antara lain melalui konsep konsolidasi tanah.

PENYEDIAAN TANAH DI PERKOTAAN | ADP | 4.5